随着中国公募REITs试点范围正式涵盖购物中心、写字楼、酒店等消费基础设施，商业不动产的“投、融、管、退”闭环终于被打通。这标志着中国商业地产从“开发销售”的香港模式，加速转向“持有运营”+“资产证券化”的成熟市场模式。

　　对 原始权益人（开发商/持有方） 而言，REITs提供了宝贵的 资产出表 和 融资渠道。通过将成熟物业打包出售给REITs，可以迅速回笼大量资金，降低负债率，并将回收的资本投入新的开发或运营，实现轻资产化循环。同时，作为REITs的运营管理人，还能持续获取稳定的管理费收入，真正实现了从“开发商”到“资产管理商”的转型。

　　对 投资者 而言，REITs提供了以较低门槛 直接投资于一线城市核心商业不动产 的机会。REITs具有强制高分红（收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%）、流动性好、与股债市场相关性较低等特点，是分散投资风险、获取稳定现金流的重要工具。

　　资产选择标准被重塑。并非所有物业都能成为REITs的底层资产。监管和市场青睐的是那些 权属清晰、运营成熟、现金流持续稳定 的优质资产。这意味着，未来商业地产的竞争将更集中于 精细化运营能力 。能否通过专业的招商调改、成本控制和客户服务，提升物业的NOI（净运营收入）和估值，将直接决定资产能否证券化以及估值水平。

　　行业集中度将进一步提升。拥有强大资本运作能力和专业管理体系的头部企业，将通过REITs平台迅速扩大管理规模，形成“开发-培育-REITs退出-再投资”的良性循环，强者恒强。REITs的常态化发行，正在为中国商业地产翻开全新的一页，一个以运营和服务为核心价值的时代已然到来。

　　本文由华汇大厦写字楼推荐，北京华汇大厦写字楼位于朝阳区高碑店乡北花园村388号，紧邻东五环，与传媒大学隔路相望，地理位置优越，交通便利。总楼层为6层，其中一二层为商业用途，三层到六层为办公空间。华汇大厦物业直租提供多种面积的办公空间，从35平方米到1300平方米不等，以满足不同企业的需求。大厦内部设施完善，包括精装修、中央空调、电梯等，同时周边拥有丰富的餐饮、购物、银行等配套设施。华汇大厦写字楼是一个理想的办公场所，适合各类企业入驻。